Reventa: ITP del 7%
El ITP de una segunda mano en Andalucía es el 7% del precio, o del valor de referencia del Catastro si este es superior (artículo 41 de la Ley 5/2021 de Andalucía; artículo 10.2 de la ley del ITP-AJD). Es un tipo único del 7% desde 2021; la escala anterior era del 8%, 9% y 10%. Para el segmento alto fue una rebaja sustancial.
El ITP de una segunda mano, o el AJD de una obra nueva, se autoliquida en el Modelo 600 y se ingresa a la Junta de Andalucía en el plazo de dos meses, contados desde el día siguiente a la firma de la escritura (artículo 69 de la Ley 5/2021). El notario no retiene el impuesto: lo presenta y lo paga el comprador, en la práctica su abogado. Atención al valor de referencia del Catastro: si supera el precio pactado, el impuesto se liquida sobre el mayor de los dos — un punto que el abogado debe comprobar antes de las arras.
Obra nueva: IVA 10% + AJD 1,2%
El IVA de una vivienda nueva comprada al promotor es el 10% del precio, sea quien sea el comprador —persona física o sociedad— (artículo 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992). Se paga al promotor junto con el precio. El AJD de la escritura de compra de una obra nueva en Andalucía es el 1,2% del precio y lo paga el comprador junto con el IVA (artículo 49 de la Ley 5/2021). Una segunda mano que paga ITP no paga AJD. En conjunto, un 11,2% frente al 7% de la reventa: la obra nueva soporta más carga fiscal, algo a tener en cuenta al comparar precios entre ambos mercados.
En compras sobre plano, el IVA se devenga con cada pago a cuenta. El promotor debe garantizar las cantidades entregadas mediante aval bancario o seguro de caución — exigir el certificado es parte de la due diligence estándar.
El resto de la factura
Los honorarios de notaría y de registro son aranceles fijados por norma (Real Decreto 1426/1989 y Real Decreto 1427/1989), no porcentajes del precio. Las cifras de este sitio son estimaciones de las facturas finales, no el arancel. La estimación suma al arancel las copias, los folios, varias fincas registrales como garaje y trastero, y el 21% de IVA: orientativamente 2.000–5.000 € de notaría y 1.500–4.000 € de registro en una compra de entre 1,5 y 10 millones de euros.
Los honorarios del abogado se pactan, no están regulados: lo habitual es entre el 0,5% y el 1% del precio más el 21% de IVA. Los ejemplos de este sitio suponen un 0,75% más IVA. Con hipoteca se añaden la tasación y las comisiones del banco. El porcentaje de financiación no está fijado por ley. Los bancos españoles suelen prestar a no residentes hasta el 60–70% del menor entre el precio y la tasación; el porcentaje, el tipo y las comisiones son la oferta de cada banco: pídala por escrito.
Quien vende también tributa — relevante si más adelante decide vender la vivienda que ahora compra. La plusvalía municipal es un impuesto del vendedor; la declaración se presenta en el plazo de treinta días hábiles desde la escritura (artículo 110.2 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Si el vendedor es una persona física no residente, el comprador responde ante el ayuntamiento como sustituto (artículo 106.2), por lo que el importe se retiene del precio. Cuando el vendedor no es residente en España, el comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en la Agencia Tributaria con el Modelo 211 en el plazo de un mes desde la venta (artículo 25.2 de la ley del IRNR; artículo 14.3 del Reglamento del IRNR). Es un pago a cuenta del impuesto del vendedor; solo se devuelve el exceso sobre el impuesto debido.
“Quiero expresar mi gratitud a la agencia Muse en Marbella, con la que he tenido una colaboración excepcional durante la compra de una vivienda para mis clientes. Sin duda cuentan con un equipo altamente cualificado y comprometido. Recomiendo sus servicios de todo corazón.”
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de impuestos al comprar una vivienda de reventa en Marbella?
El ITP de una segunda mano en Andalucía es el 7% del precio, o del valor de referencia del Catastro si este es superior (artículo 41 de la Ley 5/2021 de Andalucía; artículo 10.2 de la ley del ITP-AJD). En los ejemplos calculados entre 2 y 5 millones de euros —notaría y registro como facturas estimadas, abogado al 0,75% más IVA— el total asciende al 8,0–8,2% sobre el precio en segunda mano y al 12,2% en obra nueva. En una segunda mano de 2.000.000 € los gastos de compra ascienden a unos 163.170 € (8,2%); en una de 5.000.000 €, a unos 402.395 € (8,0%); en una obra nueva de 5.000.000 €, a unos 612.395 € (12,2%).
¿Qué impuestos lleva la obra nueva en Marbella?
El IVA de una vivienda nueva comprada al promotor es el 10% del precio, sea quien sea el comprador —persona física o sociedad— (artículo 91.Uno.1.7.º de la Ley 37/1992). Se paga al promotor junto con el precio. El AJD de la escritura de compra de una obra nueva en Andalucía es el 1,2% del precio y lo paga el comprador junto con el IVA (artículo 49 de la Ley 5/2021). Una segunda mano que paga ITP no paga AJD. En compras sobre plano el IVA se paga con cada entrega a cuenta, y las cantidades deben estar garantizadas por aval o seguro.
¿Qué es el valor de referencia y por qué importa?
Es el valor que el Catastro asigna a cada inmueble desde 2022 y constituye la base imponible mínima del ITP: si supera el precio pactado, el impuesto se liquida sobre el valor de referencia. En el segmento alto las divergencias existen y conviene comprobarlas antes de las arras.
¿Cuánto cuesta mantener una vivienda de lujo en Marbella al año?
El ejemplo calculado de este sitio —una villa de cinco dormitorios de unos 3 millones de euros, sin personal residente— asciende a unos 55.000 € al año, con una cuota de comunidad de 450 € al mes en ese ejemplo. Las partidas: IBI, comunidad, seguros, suministros y, para el no residente, el IRNR sobre la renta imputada. El IBI es el valor catastral multiplicado por el tipo municipal, que la ley permite fijar entre el 0,4% y el 1,10% para los inmuebles urbanos (artículo 72.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). El importe de una vivienda concreta figura en su último recibo: pídaselo al vendedor. Las cuotas de comunidad las fija el presupuesto aprobado por cada comunidad; ninguna fuente pública ofrece una horquilla. Pida los recibos de los últimos doce meses. En 2026, la persona física no residente que no alquila el inmueble tributa por una renta imputada del 1,1% o del 2% del valor catastral, según cuándo se revisó ese valor por última vez; el tipo es el 19% para residentes en la UE o el EEE y el 24% para los demás. Se aplica a personas físicas, no a sociedades.
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