Reventa: ITP del 7%
Andalucía aplica desde 2021 un tipo único del 7% de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, sustituyendo la escala progresiva del 8–10%. Para el segmento alto fue una rebaja sustancial: sobre 3.000.000 €, el ahorro frente a la escala anterior supera los 60.000 €.
El ITP se liquida en los 30 días hábiles siguientes a la escritura. Atención al valor de referencia catastral: si supera el precio pactado, Hacienda liquida sobre el mayor de los dos — un punto que el abogado debe comprobar antes de las arras.
Obra nueva: IVA 10% + AJD 1,2%
La primera transmisión de una vivienda terminada tributa al 10% de IVA, más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados — en Andalucía, el 1,2%. En conjunto, un 11,2% frente al 7% de la reventa: la obra nueva soporta más carga fiscal, algo a tener en cuenta al comparar precios entre ambos mercados.
En compras sobre plano, el IVA se devenga con cada pago a cuenta. El promotor debe garantizar las cantidades entregadas mediante aval bancario o seguro de caución — exigir el certificado es parte de la due diligence estándar.
El resto de la factura
Notaría y registro: orientativamente entre el 0,5% y el 1% conjunto, con aranceles regresivos — en precios altos el porcentaje efectivo baja.
Abogado: la práctica habitual del mercado es el 1% más IVA, negociable en operaciones grandes. Tasación (con hipoteca): 1.000–3.000 € según el inmueble. Gestoría, en su caso: unos cientos de euros.
Quien vende también tributa: plusvalía municipal y, para no residentes, la retención del 3% del precio a cuenta de su IRNR — relevante si más adelante decide vender la vivienda que ahora compra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de impuestos al comprar una vivienda de reventa en Marbella?
El ITP en Andalucía es el 7% del precio (tipo único desde 2021). Sumando notaría, registro y abogado, el coste total de adquisición ronda el 8,5%–9,5% del precio. Sobre 2.000.000 €: aproximadamente 170.000–190.000 € en total.
¿Qué impuestos lleva la obra nueva en Marbella?
IVA del 10% más AJD del 1,2% en Andalucía — en total un 11,2%, frente al 7% de la reventa. En compras sobre plano el IVA se paga con cada entrega a cuenta, y las cantidades deben estar garantizadas por aval o seguro.
¿Qué es el valor de referencia y por qué importa?
Es el valor que el Catastro asigna a cada inmueble desde 2022 y constituye la base imponible mínima del ITP: si supera el precio pactado, el impuesto se liquida sobre el valor de referencia. En el segmento alto las divergencias existen y conviene comprobarlas antes de las arras.
¿Cuánto cuesta mantener una vivienda de lujo en Marbella al año?
Orientativamente: IBI (varía por municipio y valor catastral), comunidad (en urbanizaciones con seguridad y servicios puede superar los 1.000 €/mes), seguros, suministros y, para no residentes, el IRNR sobre la renta imputada. En una villa de 2–3 M€, un presupuesto anual de 25.000–50.000 € es un rango razonable según la finca.
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