Reventa: ITP del 7%
Andalucía aplica desde 2021 un tipo único del 7% de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, sustituyendo la escala progresiva del 8–10%. Para el segmento alto fue una rebaja sustancial: sobre 3.000.000 €, el ahorro frente a la escala anterior supera los 60.000 €.
El ITP se liquida en los 30 días hábiles siguientes a la escritura. Atención al valor de referencia catastral: si supera el precio pactado, Hacienda liquida sobre el mayor de los dos — un punto que el abogado debe comprobar antes de las arras.
Obra nueva: IVA 10% + AJD 1,2%
La primera transmisión de una vivienda terminada tributa al 10% de IVA, más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados — en Andalucía, el 1,2%. En conjunto, un 11,2% frente al 7% de la reventa: la obra nueva soporta más carga fiscal, algo a tener en cuenta al comparar precios entre ambos mercados.
En compras sobre plano, el IVA se devenga con cada pago a cuenta. El promotor debe garantizar las cantidades entregadas mediante aval bancario o seguro de caución — exigir el certificado es parte de la due diligence estándar.
El resto de la factura
Notaría y registro: orientativamente entre el 0,5% y el 1% conjunto, con aranceles regresivos — en precios altos el porcentaje efectivo baja.
Abogado: la práctica habitual del mercado es el 1% más IVA, negociable en operaciones grandes. Tasación (con hipoteca): 1.000–3.000 € según el inmueble. Gestoría, en su caso: unos cientos de euros.
Quien vende también tributa: plusvalía municipal y, para no residentes, la retención del 3% del precio a cuenta de su IRNR — relevante si más adelante decide vender la vivienda que ahora compra.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de impuestos al comprar una vivienda de reventa en Marbella?
El ITP en Andalucía es el 7% del precio (tipo único desde 2021). Sumando notaría, registro y abogado, el coste total de adquisición ronda el 8,5%–9,5% del precio. Sobre 2.000.000 €: aproximadamente 170.000–190.000 € en total.
¿Qué impuestos lleva la obra nueva en Marbella?
IVA del 10% más AJD del 1,2% en Andalucía — en total un 11,2%, frente al 7% de la reventa. En compras sobre plano el IVA se paga con cada entrega a cuenta, y las cantidades deben estar garantizadas por aval o seguro.
¿Qué es el valor de referencia y por qué importa?
Es el valor que el Catastro asigna a cada inmueble desde 2022 y constituye la base imponible mínima del ITP: si supera el precio pactado, el impuesto se liquida sobre el valor de referencia. En el segmento alto las divergencias existen y conviene comprobarlas antes de las arras.
¿Cuánto cuesta mantener una vivienda de lujo en Marbella al año?
Orientativamente: IBI (varía por municipio y valor catastral), comunidad (en urbanizaciones con seguridad y servicios puede superar los 1.000 €/mes), seguros, suministros y, para no residentes, el IRNR sobre la renta imputada. En una villa de 2–3 M€, un presupuesto anual de 25.000–50.000 € es un rango razonable según la finca.
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