Los seis pasos de la operación
1. NIE — el número de identificación de extranjero. Sin él no se puede ni comprar ni abrir cuenta. En la práctica lo gestiona el abogado por poder.
2. Cuenta bancaria española — para el pago y los suministros posteriores.
3. Reserva: un depósito (habitualmente entre 6.000 y 30.000 €) retira el inmueble del mercado durante una o dos semanas.
4. Due diligence: el abogado examina la nota simple, cargas, licencias y la situación urbanística. Es el paso más importante — aquí afloran los gravámenes y las obras sin legalizar.
5. Contrato de arras — contrato privado con entrega habitual del 10%. Si el comprador desiste, pierde las arras; si desiste el vendedor, las devuelve duplicadas (arras penitenciales, art. 1454 CC).
6. Escritura pública ante notario — firma, pago, entrega de llaves e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Dónde se pierde tiempo y dinero
Casi siempre en la due diligence: ampliaciones no inscritas, discrepancias de superficie entre Registro y Catastro, derramas de comunidad pendientes. Un buen abogado lo detecta antes de las arras, no después.
El segundo punto es el cambio de divisa. En importes de siete cifras, la diferencia entre el tipo de cambio bancario y un proveedor especializado puede suponer decenas de miles de euros. Conviene resolverlo antes de la reserva, no la semana de la firma.
Algunas residencias no se publican y se muestran previa presentación. No puede medirse qué parte de las ventas nunca llega a un portal: España no publica ningún registro de cómo se encontró al comprador. Buscar solo en internet da, por tanto, una imagen incompleta del mercado.
Plazos realistas
Una compra al contado suele tardar entre dos y tres meses desde la reserva hasta la escritura; con hipoteca, más. Con financiación, la tasación y la oferta vinculante del banco marcan el ritmo.
El NIE es obligatorio antes de firmar la escritura. La tasa es de unos 10 € por persona; cuente con entre dos y seis semanas, según la comisaría o el consulado y según si lo tramita un abogado con poder. Es lo primero que debe ponerse en marcha, idealmente antes de elegir la vivienda.
“Quiero expresar mi gratitud a la agencia Muse en Marbella, con la que he tenido una colaboración excepcional durante la compra de una vivienda para mis clientes. Sin duda cuentan con un equipo altamente cualificado y comprometido. Recomiendo sus servicios de todo corazón.”
“Una buena agencia con un equipo profesional. Escuchan al cliente, tienen en cuenta sus deseos y explican los matices de comprar vivienda en España. Se nota la experiencia y el conocimiento del mercado local.”
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una vivienda en Marbella sin restricciones?
Sí. España no impone restricciones a la compra de inmuebles por no residentes — se necesita únicamente el NIE y una cuenta bancaria española. El visado de residencia para inversores (Golden Visa) —todas sus vías, no solo la inmobiliaria— fue suprimido por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero (disposición final vigesimoprimera), en vigor desde el 3 de abril de 2025. Comprar una vivienda no da derecho de residencia a ningún precio. La residencia se tramita por vías separadas.
¿Cuánto dura el proceso de compra en Marbella?
Una compra al contado suele tardar entre dos y tres meses desde la reserva hasta la escritura; con hipoteca, más. El NIE es obligatorio antes de firmar la escritura. La tasa es de unos 10 € por persona; cuente con entre dos y seis semanas, según la comisaría o el consulado y según si lo tramita un abogado con poder. Conviene iniciar el NIE antes de la búsqueda activa.
¿Qué es el contrato de arras?
Un contrato privado previo a la escritura en el que el comprador entrega habitualmente el 10% del precio. Si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada; si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada. Define precio, plazo de firma y condiciones — es el documento que de facto fija la operación.
¿Es imprescindible un abogado propio en la compra?
No es obligatorio por ley, pero en la práctica es la norma: el abogado verifica cargas, licencias, situación urbanística y derramas antes de las arras. El notario da fe del acto, pero no defiende los intereses de una parte concreta.
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