Los seis pasos de la operación
1. NIE — el número de identificación de extranjero. Sin él no se puede ni comprar ni abrir cuenta. En la práctica lo gestiona el abogado por poder.
2. Cuenta bancaria española — para el pago y los suministros posteriores.
3. Reserva: un depósito (habitualmente entre 6.000 y 30.000 €) retira el inmueble del mercado durante una o dos semanas.
4. Due diligence: el abogado examina la nota simple, cargas, licencias y la situación urbanística. Es el paso más importante — aquí afloran los gravámenes y las obras sin legalizar.
5. Contrato de arras — contrato privado con entrega habitual del 10%. Si el comprador desiste, pierde las arras; si desiste el vendedor, las devuelve duplicadas (arras penitenciales, art. 1454 CC).
6. Escritura pública ante notario — firma, pago, entrega de llaves e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Dónde se pierde tiempo y dinero
Casi siempre en la due diligence: ampliaciones no inscritas, discrepancias de superficie entre Registro y Catastro, derramas de comunidad pendientes. Un buen abogado lo detecta antes de las arras, no después.
El segundo punto es el cambio de divisa. En importes de siete cifras, la diferencia entre el tipo de cambio bancario y un proveedor especializado puede suponer decenas de miles de euros. Conviene resolverlo antes de la reserva, no la semana de la firma.
En el segmento alto, una parte significativa de las mejores residencias no llega a los portales — se venden off-market. Buscar solo en internet, en este presupuesto, da una imagen incompleta del mercado real.
Plazos realistas
Con financiación: de 8 a 12 semanas — la tasación y la oferta vinculante del banco marcan el ritmo. Sin financiación: de 6 a 10 semanas, y operaciones sencillas se han cerrado en cuatro.
El NIE por poder tarda entre dos y cuatro semanas según la provincia y la época del año. Es lo primero que debe ponerse en marcha, idealmente antes de elegir la vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una vivienda en Marbella sin restricciones?
Sí. España no impone restricciones a la compra de inmuebles por no residentes — se necesita únicamente el NIE y una cuenta bancaria española. La compra, por sí sola, no otorga residencia: desde 2025 la Golden Visa por inversión inmobiliaria está suprimida, y la residencia se tramita por vías separadas.
¿Cuánto dura el proceso de compra en Marbella?
Entre 6 y 10 semanas al contado y entre 8 y 12 con hipoteca, contadas desde la reserva hasta la escritura. El NIE por poder (2–4 semanas) conviene iniciarlo antes de la búsqueda activa.
¿Qué es el contrato de arras?
Un contrato privado previo a la escritura en el que el comprador entrega habitualmente el 10% del precio. Si el comprador desiste, pierde la cantidad entregada; si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada. Define precio, plazo de firma y condiciones — es el documento que de facto fija la operación.
¿Es imprescindible un abogado propio en la compra?
No es obligatorio por ley, pero en la práctica del segmento €1,5M+ es la norma: el abogado verifica cargas, licencias, situación urbanística y derramas antes de las arras. El notario da fe del acto, pero no defiende los intereses de una parte concreta.
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