Разовые расходы при покупке
Вторичный рынок. ITP при покупке вторичного жилья в Андалусии составляет 7% от цены или от справочной стоимости Кадастра (valor de referencia), если она выше (статья 41 Закона Андалусии 5/2021; статья 10.2 закона об ITP-AJD). Единая ставка 7% действует с 2021 года; прежняя шкала была 8%, 9% и 10%.
Новостройка от застройщика. IVA при покупке нового жилья у застройщика составляет 10% от цены независимо от покупателя — физическое лицо или компания (статья 91.Uno.1.7.º Закона 37/1992). Он уплачивается застройщику вместе с ценой. AJD по договору купли-продажи новостройки в Андалусии составляет 1,2% от цены; его платит покупатель вместе с IVA (статья 49 Закона 5/2021). При покупке вторичного жилья, облагаемой ITP, AJD не платится.
Нотариус и Реестр собственности. Гонорары нотариуса и регистратора — это установленные законом тарифы (Real Decreto 1426/1989 и Real Decreto 1427/1989), а не проценты от цены. Цифры на этом сайте — оценка итоговых счетов, а не сам тариф. Ориентир по итоговым счетам при покупке на €1,5–10 млн: нотариус — €2 000–€5 000, реестр — €1 500–€4 000.
Юрист. Гонорар юриста — договорной, он не регулируется: обычно 0,5–1% от цены плюс 21% IVA. В расчётных примерах на этом сайте принято 0,75% плюс IVA. Перевод и легализация документов — отдельно.
Ежегодные расходы владельца
IBI — муниципальный налог на недвижимость. IBI — это кадастровая стоимость, умноженная на муниципальную ставку, которую закон разрешает устанавливать в пределах от 0,4% до 1,10% для городской недвижимости (статья 72.1 закона о местных финансах). Сумма для конкретного дома указана в последней квитанции — попросите её у продавца.
IRNR — налог нерезидента на вменённый доход с недвижимости, даже если она не сдаётся. В 2026 году физическое лицо-нерезидент, не сдающее объект в аренду, платит налог с вменённого дохода — 1,1% или 2% кадастровой стоимости в зависимости от того, когда она в последний раз пересматривалась; ставка — 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ и 24% для остальных. Правило относится к физическим лицам, а не к компаниям.
Налог на состояние (Impuesto sobre el Patrimonio) и налог солидарности на крупные состояния. Андалусия предоставляет 100-процентную льготу по налогу на состояние (статья 25 bis Закона 5/2021). Пока действует государственный Временный налог солидарности на крупные состояния (ITSGF), эта льгота ограничена разницей между двумя налогами, поэтому выше порога налогоплательщик платит столько, сколько начислил бы налог солидарности. Налог не возникает, пока чистое состояние после вычета необлагаемого минимума €700 000 не превышает €3 000 000; выше действует шкала: 1,7% до €5 347 998,03, 2,1% до €10 695 996,06 и 3,5% сверх этого (статья 3 Закона 38/2022).
Взносы в сообщество собственников (comunidad). Взносы в сообщество собственников устанавливаются утверждённым бюджетом каждого сообщества; публичного источника с диапазоном не существует. Попросите квитанции за последние двенадцать месяцев. Отдельно — вывоз мусора, страхование, обслуживание сада и бассейна.
Важная оговорка
Налоговая часть зависит от резидентского статуса, структуры владения (на физлицо или через компанию) и юрисдикции покупателя. Это не налоговая консультация — перед сделкой расчёт нужно подтвердить у профильного специалиста. Команда знакомит покупателей с независимыми юристами, налоговыми консультантами и банками; покупатель сам выбирает их, заключает с ними договор и платит им напрямую.
“Благодарны агентству в лице Максима Быкова за профессиональную помощь в покупке и оформлении недвижимости в Марбелье. По всем вопросам, связанным с подбором и эксплуатацией недвижимости, всегда получаем подробную информацию и дружескую поддержку.”
“Хорошее агентство с профессиональной командой. Слушают клиента, учитывают пожелания и объясняют нюансы покупки недвижимости в Испании. Чувствуется опыт и понимание местного рынка.”
Частые вопросы
Сколько налогов платить при покупке вторичной недвижимости в Андалусии?
ITP при покупке вторичного жилья в Андалусии составляет 7% от цены или от справочной стоимости Кадастра (valor de referencia), если она выше (статья 41 Закона Андалусии 5/2021; статья 10.2 закона об ITP-AJD). В расчётных примерах на €2–5 млн — нотариус и реестр по оценке итоговых счетов, юрист 0,75% плюс IVA — итог составляет 8,0–8,2% сверх цены для вторичного жилья и 12,2% для новостройки.
Чем отличается покупка новостройки по налогам?
IVA при покупке нового жилья у застройщика составляет 10% от цены независимо от покупателя — физическое лицо или компания (статья 91.Uno.1.7.º Закона 37/1992). Он уплачивается застройщику вместе с ценой. AJD по договору купли-продажи новостройки в Андалусии составляет 1,2% от цены; его платит покупатель вместе с IVA (статья 49 Закона 5/2021). При покупке вторичного жилья, облагаемой ITP, AJD не платится. Вместе это 11,2% налога против 7% на вторичном рынке.
Есть ли ежегодные налоги для нерезидента?
Да: IBI (муниципальный налог), IRNR на вменённый доход и, выше порога, налог на состояние. В 2026 году физическое лицо-нерезидент, не сдающее объект в аренду, платит налог с вменённого дохода — 1,1% или 2% кадастровой стоимости в зависимости от того, когда она в последний раз пересматривалась; ставка — 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ и 24% для остальных. Правило относится к физическим лицам, а не к компаниям. Точные суммы зависят от кадастровой стоимости и статуса.
Ещё по теме
По предметному вопросу — напишите команде через страницу контактов. English version: read in English.