Шесть шагов сделки
1. NIE — номер иностранца, без него нельзя ни купить, ни открыть счёт. Оформляется в полиции или через консульство; на практике юрист делает это по доверенности.
2. Счёт в испанском банке — для расчётов и коммунальных платежей.
3. Резервирование: задаток (обычно €6 000–€30 000), объект снимается с рынка на 1–2 недели.
4. Due diligence: юрист проверяет нота симпле (выписку из реестра), долги, лицензии, статус застройки. Это самый важный шаг — здесь всплывают обременения.
5. Contrato de arras — частный договор с задатком обычно 10%. Отказ покупателя — потеря задатка; отказ продавца — возврат в двойном размере.
6. Escritura pública у нотариуса — подписание, расчёт, передача ключей, регистрация в Реестре собственности.
Где теряют время и деньги
Чаще всего — на due diligence: незарегистрированные пристройки, расхождения по площади между реестром и кадастром, неоплаченные коммунальные взносы. Хороший юрист ловит это до арры.
Второе — на расчётах и переводе валюты. По крупным суммам разница в курсе и комиссии банка-эквайра может стоить десятки тысяч евро; об этом стоит думать заранее.
Некоторые объекты не публикуются и показываются по личному представлению. Долю продаж, которые никогда не попадают на порталы, измерить нельзя: в Испании не публикуются данные о том, как был найден покупатель. Поэтому поиск «по сайтам» даёт неполную картину.
Сколько закладывать сверх цены
В Андалусии при покупке вторичного жилья платят ITP 7% и не платят AJD; при покупке новостройки — IVA 10% плюс AJD 1,2% (вместе 11,2%) и не платят ITP. В расчётных примерах на €2–5 млн — нотариус и реестр по оценке итоговых счетов, юрист 0,75% плюс IVA — итог составляет 8,0–8,2% сверх цены для вторичного жилья и 12,2% для новостройки. Точный расклад — в отдельном гайде по налогам и расходам.
“Благодарны агентству в лице Максима Быкова за профессиональную помощь в покупке и оформлении недвижимости в Марбелье. По всем вопросам, связанным с подбором и эксплуатацией недвижимости, всегда получаем подробную информацию и дружескую поддержку.”
“Хорошее агентство с профессиональной командой. Слушают клиента, учитывают пожелания и объясняют нюансы покупки недвижимости в Испании. Чувствуется опыт и понимание местного рынка.”
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Испании?
Да, без ограничений по гражданству — и резидент, и нерезидент. Нужен лишь NIE и счёт для расчётов. Резиденция — это отдельный вопрос, она не возникает автоматически из покупки.
Сколько времени занимает сделка?
Покупка без ипотеки обычно занимает два–три месяца от резервирования до нотариального акта; с ипотекой — дольше. Срок зависит от скорости due diligence и готовности документов продавца.
Обязателен ли испанский юрист?
Юридически — нет, но на практике сделку без независимого юриста не ведут: именно проверка реестра и обременений защищает покупателя.
Ещё по теме
По предметному вопросу — напишите команде через страницу контактов. English version: read in English.