Шесть шагов сделки
1. NIE — номер иностранца, без него нельзя ни купить, ни открыть счёт. Оформляется в полиции или через консульство; на практике юрист делает это по доверенности.
2. Счёт в испанском банке — для расчётов и коммунальных платежей.
3. Резервирование: задаток (обычно €6 000–€30 000), объект снимается с рынка на 1–2 недели.
4. Due diligence: юрист проверяет нота симпле (выписку из реестра), долги, лицензии, статус застройки. Это самый важный шаг — здесь всплывают обременения.
5. Contrato de arras — частный договор с задатком обычно 10%. Отказ покупателя — потеря задатка; отказ продавца — возврат в двойном размере.
6. Escritura pública у нотариуса — подписание, расчёт, передача ключей, регистрация в Реестре собственности.
Где теряют время и деньги
Чаще всего — на due diligence: незарегистрированные пристройки, расхождения по площади между реестром и кадастром, неоплаченные коммунальные взносы. Хороший юрист ловит это до арры.
Второе — на расчётах и переводе валюты. По крупным суммам разница в курсе и комиссии банка-эквайра может стоить десятки тысяч евро; об этом стоит думать заранее.
В верхнем сегменте значительная часть лучших резиденций не выставлена на порталах — они продаются off-market. Поэтому поиск «по сайтам» в этом бюджете даёт неполную картину.
Сколько закладывать сверх цены
Сверх цены объекта закладывают примерно 8–12% на налоги и расходы (нотариус, реестр, юрист, налог на передачу). Точный расклад — в отдельном гайде по налогам и расходам.
“Благодарны агентству в лице Максима Быкова за профессиональную помощь в покупке и оформлении недвижимости в Марбелье. По всем вопросам, связанным с подбором и эксплуатацией недвижимости, всегда получаем подробную информацию и дружескую поддержку.”
“Хорошее агентство с профессиональной командой. Слушают клиента, учитывают пожелания и объясняют нюансы покупки недвижимости в Испании. Чувствуется опыт и понимание местного рынка.”
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Испании?
Да, без ограничений по гражданству — и резидент, и нерезидент. Нужен лишь NIE и счёт для расчётов. Резиденция — это отдельный вопрос, она не возникает автоматически из покупки.
Сколько времени занимает сделка?
Обычно от 6 до 10 недель от резервирования до купчей — в зависимости от скорости due diligence и готовности документов продавца.
Обязателен ли испанский юрист?
Юридически — нет, но на практике в этом сегменте сделку без независимого юриста не ведут: именно проверка реестра и обременений защищает покупателя.
Ещё по теме
По предметному вопросу — напишите на деск через страницу контактов. English version: read in English.