Acheter une propriété à Marbella — guide pour les acheteurs français.

Résidence fiscale et droits des ressortissants de l'UE

Les citoyens français sont ressortissants de l'Union européenne et bénéficient à ce titre de la libre circulation et du droit de résidence en Espagne sans visa, sans limite de durée. L'achat d'une propriété n'est soumis à aucune restriction pour un ressortissant français.

La résidence fiscale : si vous résidez en Espagne plus de 183 jours par an (ou si le centre de vos intérêts vitaux s'y trouve), vous devenez résident fiscal espagnol (IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas) et cessez d'être imposable en France sur vos revenus mondiaux sauf application des clauses de la convention. La double imposition est réglée par la convention franco-espagnole de 1995 : en règle générale, les revenus immobiliers espagnols sont imposables en Espagne (IRNR pour les non-résidents, IRPF pour les résidents) avec un mécanisme de crédit d'impôt ou d'exonération en France pour éviter la double imposition.

Non-résidents : si vous conservez votre résidence fiscale en France, vos revenus locatifs espagnols sont imposables en Espagne à l'IRNR au taux de 19% (taux UE/EEE). Vos plus-values immobilières en Espagne sont également imposables en Espagne à 19% avec retenue de 3% à la source sur le prix de vente. Ces revenus doivent également être déclarés en France, avec un crédit d'impôt équivalent à l'impôt espagnol payé pour éviter la double imposition.

IFI — Impôt sur la Fortune Immobilière et Patrimonio

La France applique l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros. Pour un résident fiscal français, la valeur nette de votre propriété espagnole entre dans l'assiette de l'IFI. Taux progressifs de 0,5% à 1,5% selon la valeur du patrimoine immobilier net mondial.

La convention franco-espagnole prévoit que l'impôt sur la fortune espagnol (Patrimonio) est deductible de l'IFI français pour la partie correspondant aux biens espagnols. L’Andalousie accorde une réduction de 100 % sur l’impôt sur la fortune (article 25 bis de la Ley 5/2021). Tant que l’impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes (ITSGF), perçu par l’État, est en vigueur, cette réduction est limitée à la différence entre les deux impôts : au-delà du seuil, le contribuable paie donc ce que l’impôt de solidarité aurait réclamé. Rien n’est dû tant que le patrimoine net, après l’abattement de 700 000 €, ne dépasse pas 3 000 000 € ; au-delà, le barème est de 1,7 % jusqu’à 5 347 998,03 €, 2,1 % jusqu’à 10 695 996,06 € et 3,5 % au-delà (article 3 de la Ley 38/2022). Les non-résidents bénéficient du même abattement de 700 000 € et ne sont imposés que sur leurs biens situés en Espagne (article 28.Tres de la Ley 19/1991).

En pratique pour un acheteur français non-résident : la propriété espagnole relève de ce mécanisme espagnol ET entre dans l'assiette de l'IFI français, avec un mécanisme de crédit croisé. Un conseil fiscal bilingue france-espagne est indispensable pour modéliser l'impact précis selon la valeur du bien.

Droits de succession — la différence avec l'Espagne

La succession immobilière en Espagne est régie par le droit européen (Règlement UE 650/2012, dit « Règlement Successions ») : depuis 2015, le défunt peut choisir la loi applicable à sa succession — soit la loi de sa résidence habituelle au décès, soit la loi de sa nationalité (française). En l'absence de choix exprès, la loi de la résidence habituelle s'applique.

Pour les Français non-résidents décédant en France : la loi française s'applique en principe à l'ensemble de la succession (meubles et immeubles), mais l'Espagne peut prévaloir pour les immeubles situés sur son territoire en l'absence de choix contraire. La clause conventionnelle franco-espagnole sur les successions est limitée — il n'existe pas de convention bilatérale globale sur les successions entre la France et l'Espagne, contrairement à ce qui existe avec certains autres pays.

Droits de succession en Espagne (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones — ISD) : en Andalousie, les héritiers directs (conjoint, enfants, parents) bénéficient depuis 2019 d'une réduction de 99% de l'ISD, ce qui rend la succession espagnole quasi-nulle pour la transmission aux héritiers directs. C'est un avantage majeur d'Andalousie par rapport aux Baléares (où les taux réels restent significatifs) et par rapport à la France (droits progressifs jusqu'à 45% en ligne directe au-delà de 1,805,677 €).

La combinaison droit français + ISD andalou réduit nécessite une structuration préalable — testament espagnol (testamento notarial) avec clause de renvoi à la loi française ou espagnole selon la situation familiale, et en France, un testament compatible avec le Règlement Successions UE.

Coûts d'acquisition

Les coûts d'acquisition en Andalousie sont identiques quelle que soit la nationalité de l'acheteur :

Les impôts : En Andalousie, un bien ancien paie l’ITP à 7 % et pas d’AJD ; un bien neuf paie l’IVA à 10 % plus l’AJD à 1,2 % (11,2 % au total) et pas d’ITP. L'ITP est le droit de mutation, l'IVA la TVA espagnole, l'AJD le droit de timbre.

Notaire et registre : Les honoraires du notaire et du registre foncier sont des tarifs réglementaires (Real Decreto 1426/1989 et Real Decreto 1427/1989), et non des pourcentages du prix. Les montants indiqués sur ce site sont des estimations des factures finales, non le tarif lui-même.

Avocat : Les honoraires d’avocat sont convenus, non réglementés : couramment 0,5 à 1 % du prix plus 21 % d’IVA. Les exemples chiffrés de ce site retiennent 0,75 % plus IVA.

Le total : Dans les exemples chiffrés entre 2 et 5 millions d’euros — notaire et registre en factures estimées, avocat à 0,75 % plus IVA — le total atteint 8,0–8,2 % en sus du prix dans l’ancien et 12,2 % dans le neuf. Seuls les impôts sont fixés par la loi ; les autres postes sont des estimations.

Exemples chiffrés : Pour un bien ancien à 2 000 000 €, les frais d’acquisition s’élèvent à environ 163 170 € (8,2 %) ; à 5 000 000 €, à environ 402 395 € (8,0 %) ; pour un bien neuf à 5 000 000 €, à environ 612 395 € (12,2 %). Le détail ligne par ligne figure dans le guide des coûts d'achat (/marbella-buying-costs-guide, en anglais).

Un NIE est obligatoire avant la signature de l’acte. La taxe est d’environ 10 € par personne ; comptez deux à six semaines, selon le commissariat ou le consulat et selon qu’un avocat fait la demande par procuration. Le NIE (Numero de Identificacion de Extranjero) est délivré par le Consulat d'Espagne en France ou directement à la Policia Nacional à Marbella sur rendez-vous.

Zones recommandées pour les acheteurs français

D’après l’expérience de l’équipe — une observation, non un décompte : aucune base publique n’enregistre la nationalité des acheteurs à ce niveau de prix — les acheteurs français s’orientent vers quelques zones :

Golden Mile et Puerto Banus : la communauté internationale la plus dense de Marbella. L'animation sociale de Puerto Banus (marina, restaurants, clubs de plage) correspond bien au mode de vie estival français. Les acheteurs français à budget €2M+ ciblant Puerto Banus recherchent généralement un appartement avec vue marina ou une villa à 5-10 minutes à pied de la mer.

Nueva Andalucia : le Golf Valley de Marbella est particulièrement apprécié des acheteurs français ayant des enfants en bas âge (Aloha College, fondé en 1982, sur place). Les villas de 4-5 chambres y disposent de davantage de surface et de terrain qu’en front de mer, à 10 minutes de Puerto Banus.

Estepona et Nouvelle Golden Mile : pour les acheteurs qui cherchent une propriété contemporaine neuve. Finca Cortesin (golf et hôtel 5 étoiles, hôte de la Solheim Cup 2023) attire une clientèle qui valorise la qualité du parcours ; les green fees changent chaque saison et se confirment auprès du club.

La Zagaleta et Benahavis : pour les acheteurs cherchant intimité absolue et distance des zones touristiques. La Zagaleta est un domaine privé fermé — environ 230 parcelles, deux parcours de golf privés, accès par introduction seulement.

Les prix demandés actuels par zone, chacun avec la taille de son échantillon et sa date, figurent dans le Marbella Property Index (/marbella-property-index, en anglais). L’Espagne ne publie aucun prix de vente par bien. Les chiffres publiés sont des prix demandés, chacun avec la taille de son échantillon et sa date.

Etapes pratiques pour un acheteur français

1. NIE (Numero de Identificacion de Extranjero) : obligatoire pour signer devant notaire et pour ouvrir un compte bancaire espagnol. Demande au Consulat d'Espagne en France (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Strasbourg) ou sur place à Marbella (Policia Nacional, calle Carlos Mackintosh). Délai : comptez deux à six semaines, selon le commissariat ou le consulat et selon qu’un avocat fait la demande par procuration.

2. Compte bancaire espagnol : recommandé pour les virements ITP et les prélèvements courants (IBI, électricité, communauté). Banque Sabadell, BBVA et CaixaBank ont des départements dédiés aux acheteurs étrangers avec interlocuteurs francophones à Marbella.

3. Avocat espagnol (abogado) : il couvre la due diligence immobilière, la vérification des charges, le suivi notarial et la déclaration fiscale IRNR. L’équipe met les acheteurs en relation avec des avocats, des conseillers fiscaux et des banques indépendants ; l’acheteur les choisit, les mandate et les règle directement.

4. Conseil fiscal franco-espagnol : indispensable si votre patrimoine global (immobilier + financier) dépasse 1,3 M€ pour modéliser l'IFI, la convention fiscale et les droits de succession combinés.

5. Processus de signature : offre (oferta) — contrat de réservation (contrato de arras, généralement 10% du prix) — due diligence — signature notariale (escritura publica) — inscription au Registro de la Propiedad. Un achat au comptant prend généralement deux à trois mois entre la réservation et l’acte ; davantage avec un prêt hypothécaire.

Muse Selection accompagne les acheteurs français tout au long du processus et peut fournir les introductions nécessaires à chaque étape. Contactez info@musemarbella.es pour démarrer.