Résidence fiscale et droits des ressortissants de l'UE
Les citoyens français sont ressortissants de l'Union européenne et bénéficient à ce titre de la libre circulation et du droit de résidence en Espagne sans visa, sans limite de durée. L'achat d'une propriété n'est soumis à aucune restriction pour un ressortissant français.
La résidence fiscale : si vous résidez en Espagne plus de 183 jours par an (ou si le centre de vos intérêts vitaux s'y trouve), vous devenez résident fiscal espagnol (IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Fisicas) et cessez d'être imposable en France sur vos revenus mondiaux sauf application des clauses de la convention. La double imposition est réglée par la convention franco-espagnole de 1995 : en règle générale, les revenus immobiliers espagnols sont imposables en Espagne (IRNR pour les non-résidents, IRPF pour les résidents) avec un mécanisme de crédit d'impôt ou d'exonération en France pour éviter la double imposition.
Non-résidents : si vous conservez votre résidence fiscale en France, vos revenus locatifs espagnols sont imposables en Espagne à l'IRNR au taux de 19% (taux UE/EEE). Vos plus-values immobilières en Espagne sont également imposables en Espagne à 19% avec retenue de 3% à la source sur le prix de vente. Ces revenus doivent également être déclarés en France, avec un crédit d'impôt équivalent à l'impôt espagnol payé pour éviter la double imposition.
IFI — Impôt sur la Fortune Immobilière et Patrimonio
La France applique l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) aux patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros. Pour un résident fiscal français, la valeur nette de votre propriété espagnole entre dans l'assiette de l'IFI. Taux progressifs de 0,5% à 1,5% selon la valeur du patrimoine immobilier net mondial.
La convention franco-espagnole prévoit que l'impôt sur la fortune espagnol (Patrimonio) est deductible de l'IFI français pour la partie correspondant aux biens espagnols. Cependant, depuis 2021, la Communauté autonome d'Andalousie applique une bonification de 100% sur le Patrimonio — ce qui signifie que les résidents andalous ne paient effectivement pas de Patrimonio. Les non-résidents français restent soumis au Patrimonio espagnol sur leurs actifs espagnols, mais le taux est progressif de 0,2% à 2,5% avec des abattements selon la réglementation nationale espagnole.
En pratique pour un acheteur français non-résident : la propriété espagnole est soumise au Patrimonio espagnol ET entre dans l'assiette de l'IFI français, avec un mécanisme de crédit croisé. Un conseil fiscal bilingue france-espagne est indispensable pour modéliser l'impact précis selon la valeur du bien.
Droits de succession — la différence avec l'Espagne
La succession immobilière en Espagne est régie par le droit européen (Règlement UE 650/2012, dit « Règlement Successions ») : depuis 2015, le défunt peut choisir la loi applicable à sa succession — soit la loi de sa résidence habituelle au décès, soit la loi de sa nationalité (française). En l'absence de choix exprès, la loi de la résidence habituelle s'applique.
Pour les Français non-résidents décédant en France : la loi française s'applique en principe à l'ensemble de la succession (meubles et immeubles), mais l'Espagne peut prévaloir pour les immeubles situés sur son territoire en l'absence de choix contraire. La clause conventionnelle franco-espagnole sur les successions est limitée — il n'existe pas de convention bilatérale globale sur les successions entre la France et l'Espagne, contrairement à ce qui existe avec certains autres pays.
Droits de succession en Espagne (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones — ISD) : en Andalousie, les héritiers directs (conjoint, enfants, parents) bénéficient depuis 2019 d'une réduction de 99% de l'ISD, ce qui rend la succession espagnole quasi-nulle pour la transmission aux héritiers directs. C'est un avantage majeur d'Andalousie par rapport aux Baléares (où les taux réels restent significatifs) et par rapport à la France (droits progressifs jusqu'à 45% en ligne directe au-delà de 1,805,677 €).
La combinaison droit français + ISD andalou réduit nécessite une structuration préalable — testament espagnol (testamento notarial) avec clause de renvoi à la loi française ou espagnole selon la situation familiale, et en France, un testament compatible avec le Règlement Successions UE.
Coûts d'acquisition
Les coûts d'acquisition en Andalousie sont identiques quelle que soit la nationalité de l'acheteur :
Achat dans le neuf : TVA espagnole (IVA) 10% + AJD (droits de timbre) 1,2% = 11,2% sur le prix de vente HT. Achat dans l'ancien (resale) : ITP 7% sur le prix déclaré.
Frais notariaux et d'enregistrement : entre 1% et 1,5% du prix selon la valeur. Honoraires d'avocat : 1% (recommandé, non obligatoire). Total coûts d'acquisition indicatif : 9% à 12% selon le type de bien.
Exemple concret sur une villa à 3 millions d'euros (resale) : ITP 210,000 € + notaire/registre ~30,000 € + honoraires avocat ~30,000 € = environ 270,000 € de frais totaux.
Les acheteurs français qui utilisent un crédit immobilier espagnol doivent obtenir un NIE (Numero de Identificacion de Extranjero) préalablement — délivré par le Consulat d'Espagne en France ou directement à la Policia Nacional à Marbella sur rendez-vous.
Zones recommandées pour les acheteurs français
La communauté française sur la Costa del Sol se concentre historiquement dans quelques zones :
Golden Mile et Puerto Banus : la communauté internationale la plus dense de Marbella. L'animation sociale de Puerto Banus (marina, restaurants, clubs de plage) correspond bien au mode de vie estival français. Les acheteurs français à budget €2M+ ciblant Puerto Banus recherchent généralement un appartement avec vue marina ou une villa à 5-10 minutes à pied de la mer.
Nueva Andalucia : le Golf Valley de Marbella est particulièrement apprécié des acheteurs français ayant des enfants en bas âge (Colegio Internacional, Aloha College). La villa 4-5 chambres à €2M-€4M dans Nueva Andalucia offre un meilleur rapport surface/prix que la Golden Mile pour une localisation à 10 minutes de Puerto Banus.
Estepona et Nouvelle Golden Mile : pour les acheteurs à budget €1,5M-€3M qui cherchent une propriété contemporaine neuve à 25-40% sous les prix de la Golden Mile historique. Finca Cortesin (golf et hotel 5 étoiles, Green Fees ~300 €) attire une clientèle française aisée qui valorise la qualité du parcours.
La Zagaleta et Benahavis : pour les acheteurs cherchant intimité absolue et distance des zones touristiques. La Zagaleta est la résidence privée la plus exclusive d'Europe occidentale — 230 propriétés, deux parcours de golf privés, accès par introduction seulement. Médiane €9,4M.
Etapes pratiques pour un acheteur français
1. NIE (Numero de Identificacion de Extranjero) : obligatoire pour signer devant notaire et pour ouvrir un compte bancaire espagnol. Demande au Consulat d'Espagne en France (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Strasbourg) ou sur place à Marbella (Policia Nacional, calle Carlos Mackintosh). Délai : 1-4 semaines selon le consulat.
2. Compte bancaire espagnol : recommandé pour les virements ITP et les prélèvements courants (IBI, électricité, communauté). Banque Sabadell, BBVA et CaixaBank ont des départements dédiés aux acheteurs étrangers avec interlocuteurs francophones à Marbella.
3. Avocat espagnol (abogado) : Muse Selection travaille avec plusieurs cabinets d'avocats bilingues franco-espagnols sur la Costa del Sol qui couvrent la due diligence immobilière, la vérification des charges, le suivi notarial et la déclaration fiscale IRNR.
4. Conseil fiscal franco-espagnol : indispensable si votre patrimoine global (immobilier + financier) dépasse 1,3 M€ pour modéliser l'IFI, la convention fiscale et les droits de succession combinés.
5. Processus de signature : offre (oferta) — contrat de réservation (contrato de arras, généralement 10% du prix) — due diligence 30-60 jours — signature notariale (escritura publica) — inscription au Registro de la Propiedad.
Muse Selection accompagne les acheteurs français tout au long du processus et peut fournir les introductions nécessaires à chaque étape. Contactez info@musemarbella.es pour démarrer.
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